Grundsätzlich ist der Kauf und Verkauf von Immobilien durch Privatpersonen steuerfrei. Allerdings ist die Spekulationsfrist von zehn Jahren zu beachten. Wird ein Objekt innerhalb dieser Frist veräußert, ist der Gewinn zu versteuern. Aber es gibt noch eine andere Regelung, die zu berücksichtigen ist, wenn Sie Immobilien veräußern möchten: die 3-Objekt-Grenze. Hier geht es um die Abgrenzung zum gewerblichen Immobilienhandel.
Die Regel besagt, dass ein gewerblicher Handel mit Immobilien vorliegt, wenn mehr als drei Objekte innerhalb von fünf Jahren verkauft werden. Dies wäre nun an sich eine Regel, die man
berücksichtigen kann, um die Abgrenzung zu wahren. Das Problem ist jedoch, dass die 3-Objekt-Grenze keineswegs im Steuerrecht festgeschrieben ist. Es handelt sich vielmehr um eine Regelung, die durch die Rechtsprechung der Finanzgerichte im Kauf der Jahre manifestiert wurde und engen Bezug zum Einkommensteuergesetz aufweist. Hier musste eine Abgrenzung geschaffen werden, und aus dieser Situation hat sich die 3-Objekt-Grenze entwickelt. Es wird immer der Einzelfall geprüft. Bei Personen, die von Berufs wegen mit Immobilien zu tun haben und als branchenkundig angesehen werden, wie beispielsweise bei Maklern oder Architekten, können wesentlich strengere Maßstäbe angelegt werden.
Grundsätzlich fallen alle Immobilien unter die Regelung, vom Baugrundstück bis zum
Mehrfamilienhaus. Wesentliches Merkmal ist jedoch die zeitliche Abfolge zwischen Erwerb,
Modernisierung beziehungsweise Errichtung einer Immobilie und deren Veräußerung. Daraus folgt,
dass auch hier wieder eine Abgrenzung nötig ist: In Sinne der 3-Objekt-Grenze werden nur solche
Immobilien angesehen, die bis zu fünf Jahren genutzt worden sind. Wobei die Nutzung sich auf die
Tatsache bezieht, dass sich die Immobilien im Eigentum des Verkäufers befinden, es ist nicht die
Rede von eigengenutztem Wohnraum. Wiederum eine Ausnahme gibt es bei Branchenkundigen: Hier können auch Immobilien, die zwischen 5 und 10 Jahren gehalten wurden, berücksichtigt werden. Was nicht
unter die 3-Objekt-Grenze fällt, ist selbst genutztes Wohneigentum. Hier ist tatsächlich nur die Spekulationsfrist zu beachten.
Die 3-Objekt-Grenze gilt unter Umständen auch bei ererbten Immobilien. Beispiel: Wenn zwei Kinder vier Immobilien, die der Erblasser vor drei Jahren erworben hatte, zu jeweils gleichen Teilen erben und diese veräußern, fällt dies unter die Regelung. Es besteht aber die Möglichkeit, die
Immobilien umschreiben zu lassen, sodass sie nicht vier Objekte gemeinsam besitzen, sondern jeder als alleiniger Besitzer zwei. Diese können unabhängig von der 3-Objekt-Grenze veräußert werden. Bei einem Erbfall muss aber auch berücksichtigt werden, dass die Erben als Rechtsnachfolger des Erblassers gelten. Wenn dieser mehr als zehn Jahre lang Eigentümer der Immobilien war, greifen weder die Spekulationsfrist noch die 3-Objekt-Grenze.
Kostenlose beratung
Sie wollen auffallend anders sein? Wir auch!
