Der private Verkauf von Immobilien ist steuerfrei. Allerdings müssen einige Regeln eingehalten werden. Eine wichtige Vorgabe ist die Spekulationsfrist von zehn Jahren. Der Gesetzgeber geht davon aus, dass hinter einem Immobilienverkauf nach mehr als zehn Jahren keine gewerbliche Gewinnerzielungsabsicht steht. Daher ist der Verkauf jeder Art von Immobilien – Grundstück, Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus und so weiter – in jedem Fall steuerfrei, wenn Sie mindestens zehn Jahre lang Eigentümer des Objekts waren.

Das ist vor allem für Investoren ein wichtiger Aspekt. Wenn Sie eine Immobilie als Kapitalanlage erwerben, verfolgen Sie damit selbstverständlich Gewinnerzielungsabsicht. Die Rendite liegt zum einen in den regelmäßigen Mieteinnahmen (falls Sie die Immobilie vermieten) oder in den ersparten Mietausgaben (falls Sie die Immobilie selbst bewohnen). Weitere Rendite können Sie schöpfen, wenn Sie die Immobilie mit Gewinn veräußern. Hierbei ist nun aber die Spekulationsfrist zu beachten. Es empfiehlt sich daher, nicht selbst genutzte Objekte erst nach dem Ablauf von zehn Jahren zu veräußern. Ansonsten ist der Gewinn zu ihrem persönlichen Einkommenssteuersatz zu versteuern. Dieser kann sich zwischen 14 und 40 % bewegen.

Geschickter ist es dann schon, die Spekulationsfrist abzuwarten – oder die Spekulationssteuer mit völlig legalen Tricks zu umgehen. Denn wichtig zu wissen: Die Spekulationsfrist gilt nicht für selbst genutzten Wohnraum!

Dabei muss das Objekt keinesfalls von Kauf bis Veräußerung eigengenutzt werden. Es reicht, wenn die Immobilie im Kalenderjahr des Verkaufs und zwei Jahre zuvor selbst genutzt wurde, wobei das Kalenderjahr gilt. Beispiel: Sie nutzen eine Wohnung selbst ab Dezember 2018. Diese können Sie ab Januar 2020 ohne Berücksichtigung der Spekulationsfrist verkaufen. Als eigengenutzter Wohnraum gilt die Immobilie auch dann, wenn Ihre Kinder die Immobilie bewohnen. Voraussetzung ist lediglich, dass Sie für die Kinder noch Kindergeld erhalten.

Ein weiteres Hintertürchen gibt es für selbst genutzte Zweitwohnungen und Ferienimmobilien. Diese gelten als eigener Wohnsitz, auch wenn sie nur zeitweise genutzt werden. Wichtig ist hierbei, dass die Objekte tatsächlich zu Wohnzwecken der Eigentümer zur Verfügung stehen.
Falls Sie ein Mehrfamilienhaus veräußern wollen, das sie beispielsweise vor 5 Jahren gekauft haben und in welchem Sie eine Partie selbst bewohnen, fällt die Spekulationssteuer nur für die Wohnungen an, die nicht von Ihnen genutzt werden.

Grundstücke fallen ausnahmslos unter die Spekulationsfrist, da hier keine Eigennutzung zu Wohnzwecken möglich ist. Wichtig zu wissen: Wenn Sie auf einem Grundstück eine Immobilie erreichten und das Objekt veräußern, beginnt die Spekulationsfrist ab Kaufdatum des Grundstücks. Bei einer Erbschaft beginnt die Spekulationsfrist ab dem Datum, an welchem der Erblasser die Immobilie erworben hat. Gleiches gilt bei Schenkungen.

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