Die Immobilienpreise verändern sich kontinuierlich. In den letzten Jahren kennt der deutsche Immobilienmarkt nur eine Richtung: Nach oben! Bei einem Kauf oder Verkauf fragen sich die Eigentümer und Kaufinteressenten gleichermaßen, welchen Wert die Immobilie hat. Die drei beliebten Verfahren aus der Praxis lernen Sie im folgenden Artikel kennen.

Unterschiedliche Verfahren

In der Praxis gibt es drei unterschiedliche Wertermittlungsverfahren für Immobilien: Das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Je nach Kaufobjekt kommt ein anderes Verfahren zum Einsatz. Bei unbebauten Grundstücken ist das Vergleichswertverfahren die richtige Wahl, während die Banken bei Einfamilienhäusern auf das Sachwertverfahren setzen. Für Mehrfamilienhäuser, Büros oder gewerbliche Immobilien ist das Ertragswertverfahren die folgerichtige Entscheidung.

Das Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren geht es um einen Vergleich der Immobilie mit den Kaufpreisen für ähnliche Objekte. Im Mittelpunkt steht die Frage, was vergleichbare Immobilien im aktuellen Marktumfeld kosten. Regelmäßig vergleichen die Banken verschiedene Objekte, um einen realistischen Vergleich durchzuführen. Da sich Immobilienpreise dynamisch verändern, kalkulieren die Banken eine Sicherheitsspanne von 10-20 %, damit es bei kurzfristigem Wertrückgang kein Risiko gibt. Beim Vergleichswertverfahren setzt der Gutachter dennoch auf individuelle Zu- und Abschläge, die sich an der jeweiligen Immobilie orientieren. Als Käufer sollten Sie die Gutachten der Sachverständigen nutzen, um potenzielle Abschläge zu erkennen. Dies kann Ihnen bei der Preisverhandlung einen Vorteil verschaffen.

Das Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren ist eine weitere Berechnungsmethode für den Immobilienwert, die sich für vermietete und verpachtete Objekte eignet. Dies erfolgt im Zuge der Aufzinsung von Miete und Pacht bis zu dem Zeitpunkt der Wertlosigkeit der Immobilie. Entscheidend für die Wertermittlung ist der Kapitaleinsatz, der heute erforderlich ist, damit Sie in Zukunft die Mietzahlungen erhalten. Dabei handelt es sich um den Ertragswert einer Immobilie. Damit die Wertermittlung präzise erfolgt, bereinigen die Experten die Einkünfte um Kosten für die Bewirtschaftung. Schließlich weiß jeder Immobilieneigentümer nur zu gut, dass Wohnung und Haus laufend Geld kosten. Bei der Berechnung kommt es auf den örtlichen Liegenschaftszinssatz an, den die Gutachterausschüsse einer Gemeinde festlegen. Je höher der Zinssatz ist, desto geringer ist der Immobilienwert.

Das Sachwertverfahren

Zu guter Letzt können Sie den Wert einer Immobilie mit dem Sachwertverfahren berechnen. Dafür werden zunächst der Boden- und Immobilienwert ermittelt. Entscheidend ist, welche Herstellungskosten für das Gebäude heute anfallen würden. Anschließend werden der Risikoabschlag und die Abschreibungen abgezogen. Bei einer Marktanpassung berücksichtigen die Gutachter zudem die Situation auf dem Immobilienmarkt. Am Ende dieser Berechnung steht der Sachwert Ihres Einfamilienhauses.

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